持ち家、もしくは相続したが空き家となっている物件の処分について、解体と売却どっちが良いんだろ？
持ち家No.1といわれる富山県民であれば、誰もが抱える悩みだと思います。
ゆうへい実際、僕も悩みました！
でも、空き家物件の解体も売却もどちらも体験する機会があったので、その経験をもとにどっちが良いのか比較して結論を出しました。
【空き家処分の結論】
まず空き家を売りに出してみて、売れなかったら解体や賃貸運用などを考える。
なぜこの結論に至ったのか、この後の部分で詳しく説明していきます。
現在もしくは将来、空き家物件の不安がある人には参考になるので読んでみてください。
空き家で損する人を減らすために、空き家を1日で売却してもらった不動産屋さんと「富山の空き家相談所」を作りました。
ちょっとしたことでも、なにか疑問などがありましたら気軽に活用ください！
空き家の解体と売却｜メリット＆デメリット
実際に空き家の解体と売却を体験してみて感じた点を簡単に整理してみました。
解体のメリット＆デメリット
空き家の解体を体験して感じたことは次のとおりです。
【メリット】
・高く売れる可能性がある
・周りの人に迷惑をかけない
【デメリット】
・数百万単位のお金がかかる
・解体に時間がかかる
・固定資産税が高くなる
・更地にしたことで逆に売れない可能性もある
僕の場合は、空き家解体にかかった費用などは次のような感じでした。
- 解体費用に約210万円
- 壁の補修に約90万円
- 書類関係に6万円
- トータル300万円強
もっと詳しく知りたい人は、下記記事を読んでみてください。
売却のメリット＆デメリット
空き家の売却を体験して感じたことは次のとおりです。
【メリット】
・初期費用がほぼかからない
・手出し無料で処分できる
・試しに販売してみることも可能
【デメリット】
・売れるかどうかは価格次第
・価格設定が難しい
僕の場合は、空き家売却でかかった費用や時間などは次のような感じでした。
- 販売して1日目で売れた
- そこまで手間は掛からなかった
- 空き家売却にかかった費用は約28万
- 手残りがちゃんとあった
- 不用品処分はせずにそのまま売った
- 不動産売却後、叔母の痴呆の問題があった
もっと詳しく知りたい人は、下記記事を読んでみてください。
空き家の解体と売却｜どちらが良いのか？
- 空き家の解体では、約250万円が手元から減った【赤字】
- 空き家の売却では、約20万円が手元に残った【黒字】
解体と売却をした結果を、すごくシンプルにまとめると上記のとおりです。
空き家となる不動産物件は、場所によっては解体して更地にしても大した価値がつきません。僕の場合はそうでした。
土地に価値がつきそうな場合でも、実際に売れるかどうかは別問題です。そう考えると、よほど土地に価値がある場合でないと解体費用の数百万円の手出し分がリスクになります。
解体費用をもう少し詳しく知りたいという人は、一括見積もりをしてみてください。もし解体しても売れなかった場合のリスクがもう少し明確に分かるはずです。
▶︎ 解体業者の一括見積り
一方、空き家の売却は、売れるかどうかは別にして売値は自分自身で決められます。
基本的に不動産屋へ払う手数料以上の金額で売れれば、赤字になることはありません！
しかも解体のように初期費用もかからないので、とりあえず売りに出してみることもできます。売れなかったら価格を下げたり、解体などを考えたりすればよいだけなので、ノーリスクです！
ゆうへい最初の手出しがないってのはかなりのメリット
ということで、「迷ったらとりあえず売りに出してみる」が正解です。
めえ助でも「売値をどうすればよいの？」と思いますよねz
売値が安すぎると、本来得られた金額より目減りするので損しますもんね。
売値は、一括査定サイトで見積もってもらい相場を知ってから決めるのがオススメです！査定は無料だし、それが一番早いです。
▶︎ 不動産売却一括査定
ただしここで注意しないといけないことは、一括査定サイトは普通より高額の見積もりが出されるということです。
不動産売買の一括査定の見積もりは、その額で売れるというタイプの見積もりではありません。なんとなくな相場が出るだけです。
裏のカラクリを説明すると長くなるので、ここではあくまでそういうものだと認識しておきましょう！
どこの不動産屋に相談すればよいか分からない…って場合は、自分が売却時にお世話になった不動産屋に聞いてみてください。
LINEで無料相談できるので、合わなければ頼まなければ良いだけなので、これもノーリスクです。
空き家の解体が良い場合とは？
空き家の解体を体験して感じたメリットとデメリットは、以下のとおりです。
【メリット】
・高く売れる可能性がある
・周りの人に迷惑をかけない
【デメリット】
・数百万単位のお金がかかる
・解体に時間がかかる
・固定資産税が高くなる
・更地にしたことで逆に売れない可能性もある
諸経費を抜いたざっとした計算にはなりますが、基本的には「土地の売却価格」-「解体費用」の値が期待値になります。
それぞれの額は、下記の手順で調べられます。
- 不動産売却一括査定で、土地の売却価格の相場把握
- 解体業者の一括見積りで、解体費用の相場把握
ただし前述のとおり、不動産の査定は高めの金額で出てきて、しかも必ず売れる金額ではないことに注意が必要！
解体するにしても、この価格で必ず買ってくれるという人が見つかってからの解体がオススメです。
たぬきち解体にお金使ったけど売れない…ってのが一番のリスクやな！
空き家を解体したときの体験談は以下参照。
▶︎ 空き家の解体した体験談
空き家の売却が良い場合とは？
空き家の売却を体験して感じたことは次のとおりです。
【メリット】
・初期費用がほぼかからない
・手出し無料で処分できる
・試しに販売してみることも可能
【デメリット】
・売れるかどうかは価格次第
・価格設定が難しい
空き家の処分は、売却から始めるのが一番リスクがありません。
売却の唯一のリスクは安く売りすぎることですが、「不動産売却一括査定」や「ネットでの価格調査」で相場を把握しておけば、そのリスクは限りなく無くせます。
土地の市場価値が高い場合も、それを含めた価格で売りに出せば「解体したけど売れない」という最悪のリスクもありません。
さらに手続きのめんどくささも、時間的な拘束も少ないので、空き家処分は売却から始めるのが良いと思います。
空き家を売ったときの体験談は以下参照。
▶︎ 空き家を売却した体験談
まとめ
空き家を処分するとき、解体がいいのか、売却がいいのかについてまとめてみました！
自分の体験での費用感は次のとおり。
- 空き家の解体では、約250万円が手元から減った【赤字】
- 空き家の売却では、約20万円が手元に残った【黒字】
この結果から、まずは売りに出してみて、売れなければ価格を下げたり解体したりを検討するという流れがベストです。
もし空き家物件を解体するとなると、諸経費など抜いたざっとした計算ですが、「土地の売却価格」-「解体費用」の値が期待値です。
それぞれの額は、下記の手順で調べられます。
- 不動産売却一括査定で、土地の売却価格の相場把握
- 解体業者の一括見積りで、解体費用の相場把握
解体費用の平均は100~300万円ほどなので、土地にそれ以上の価値がない場合は、0円でも良いから売れたら得な計算です。
売却時は、不動産屋への手数料として、税抜きで400万円以下までは18万円。400万円超は、取引価格の3％+6万円がかかります。その金額以上で売れれば手出しなしの黒字で終われます。
不動産物件の場所や状態によって結果はマチマチなので、ある程度自分で調べたら不動産屋に聞いてみるのが結局近道です。
仕事として何件も経験があるし、専門家なので情報量も知見も桁違い。僕がお世話になった空き家と空き地専門の不動産屋が、LINEで無料相談をやってるので「誰に聞けばいいか分からない」って人は活用してみてください。
